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一、成本法的定义
成本法是基于估价对象的重置成本或重建成本来确定其价值。具体而言，该方法涉及计算估价对象在特定价值时点的重置成本或重建成本，并考虑折旧因素。通过将重置成本或重建成本减去折旧，得出估价对象的价值。这里的重置成本和重建成本，统称为重新购建成本，代表在价值时点重新开发或购置全新状态估价对象所需的必要支出及预期利润。值得注意的是，折旧特指建筑物因各种原因造成的价值损失，而土地则不存在折旧问题。
成本法的核心理念是以房地产的重新开发建设成本为导向，通过累加房地产价格的各个组成部分来得出其价值。因此，这里的“成本”不仅涵盖通常意义上的成本（不含利润），还包括了利润在内的价格。
二、成本法的理论基础
成本法的理论基础主要源于“劳动价值论”和“生产费用价值论”，即房地产的价值取决于开发建设所需的社会必要劳动时间或全部费用。
从卖方角度来看，他们愿意接受的价格通常不低于已付出的开发建设成本，以避免亏损，特别是在考虑机会成本时。
从买方角度来看，根据“替代原理”，他们愿意支付的价格通常不高于房地产的现行重新开发建设成本。如果高于该开发建设成本，则还不如自己或委托第三人开发建设；此外，如果标的物是旧的，则在开发建设成本的基础上还要“打折”，即要减去建筑物折旧。
由上可知，卖方的要求是不低于已付出的开发建设成本，而买方的要求是不高于现行重新开发建设成本，双方可接受的共同点是正常合理的开发建设成本。因此，房地产的价值价格便可根据其重新开发建设的必要支出及应得利润来求取。
三、成本法的应用范围
成本法适用于多种类型的房地产估价，包括：
- ①新开发建设完成的房地产，如净地、熟地、新房；
- ②可重新开发建设的既有房地产，如旧房；
- ③在建或未建成的房地产，如在建工程；
- ④停建、缓建而尚未建成的在建房地产，如停缓建在建工程；
- ⑤计划、正在开发建设的未来房地产，如期房。
此外，成本法特别适用于交易稀少、难以运用比较法，以及缺乏现实或潜在经济收益、难以运用收益法的房地产，如公用、公益性质的房地产和特殊设计的房地产。在房地产保险、损害赔偿等领域，成本法也常被采用，因为通常需要恢复房地产的原始或完好状态。
然而，成本法估价可能较为耗时费力，特别是对于老旧房地产的重新购建成本和折旧测算难度较大。对于过于老旧、失去使用价值的房地产，通常不宜采用成本法。
四、成本法的适用条件
需要注意的是，房地产的价值直接取决于其效用而非成本。开发建设成本的增加只有在提高房地产效用的情况下才会提升其价值。因此，价格等于开发建设的必要支出加应得利润的情况是对同一种而非具体一宗房地产且在较长期平均来看的。此外，还需具备自由竞争和房地产可大量重复开发建设两个条件。然而，即使在具备这些条件的情况下，价格也可能围绕开发建设的必要支出加应得利润上下波动。
在运用成本法估价时，应特别注意以下几点：
- ①采用客观成本而非实际成本
实际成本也称为个别成本，是开发建设估价对象的实际支出及实际利润，或购置估价对象的实际支出。客观成本也称为社会平均成本、正常成本、一般成本，是开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或购置估价对象的必要支出，或实际成本经剔除不正常和偶然的因素所造成的成本偏差后的成本。
- ②根据房地产自身因素进行恰当调整
现实中某些房地产因选址、定位、规划、设计、施工、报建等方面存在问题而造成质量、性能、产权等有缺陷或瑕疵，比如选址不当、定位错误、规划设计不合理造成不符合市场需求。
- ③根据房地产外部因素进行恰当调整
如邻近垃圾站、高压线、化工厂等不利因素，也要求在客观成本的基础上，调低评估价值。
在未进行后续调整的情况下，成本法测算结果通常代表完全产权的市场价值。当估价对象的权益状况与此不同或所评估的不是市场价值时，应对测算结果进行相应调整。
五、成本法的估价流程
成本法的估价流程通常包括：
- ①选择具体的估价路径；
- ②测算重新购建成本（重置成本或重建成本）；
- ③测算折旧（折旧额或成新率）；
- ④计算成本价值。
六、成本法的计算构成项目
典型的成本法是通过累加房地产价格的各个组成部分来评估其总价值。这要求我们先将房地产价格拆解为各个构成部分，深入理解房地产价格的构成元素。
在实际操作中，尤其是在土地获取、房地产开发经营以及相关税费制度、政策和规则频繁变动且不够完善的情况下，房地产价格的构成往往变得相当复杂。不同地区、不同时间、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成都存在显著差异。然而，在使用成本法进行估价时，关键在于模拟估价对象在价值时点的房地产开发经营流程。这需要我们深入调查从土地获取到房屋竣工验收，直至商品房销售的全过程，包括取得土地、前期准备、施工建设、竣工验收、商品房销售等各个阶段。我们需要详细了解这些阶段中发生的各项成本、费用、税金等支出，以及它们的支付或缴纳标准、时间和依据，还有开发利润。随后，我们将这些成本、费用、税金和利润等整理成清单，确保房地产价格构成项目既不多余也不遗漏。
在此基础上，我们需要结合估价对象的实际情况，确定其价格构成项目。最后，我们分别计算出各个构成项目的具体金额，并将它们相加，得出房地产的总价值。
下面以房地产开发企业取得房地产开发用地进行基础设施建设和房屋建设，然后销售所建成的房地产（住宅商品房）这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成项目分为：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：
房地产价格＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
- 土地成本
土地成本也称为土地取得成本、土地费用，是购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出及应得利润，其构成因土地的开发程度（如是净地、熟地还是生地、毛地）和取得渠道的不同而不同。目前，取得土地的渠道主要有：市场购置、征收集体土地、征收国有土地上房屋。
由于上述三个渠道的土地成本的内涵和构成不同，求得的土地成本可能差异较大，所以应注意弄清、说明土地成本的内涵和构成，并在求取时与之对应，后面的建设成本等房地产价格构成项目也要与之对应。
- （1）市场购置的土地成本
在土地使用权出让、转让较活跃的情况下，土地成本通常由下列2项构成。
- ①土地购置价格
目前主要是购买政府出让或房地产开发企业等单位转让的建设用地使用权，因此土地购置价格通常为建设用地使用权出让地价或转让价格，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法求取。
- ②土地取得税费
是应由土地购置者（如房地产开发企业）缴纳的契税、印花税以及可直接归属于该土地的其他支出，通常根据税收法律、法规及相关规定，按照土地购置价格的一定比例来测算。
例如，某宗建设用地的面积为5000平方米容积率为2.0，出让地价或转让价格（楼面地价）为1600元/㎡，受让人需按照购置价格的3%缴纳契税、印花税等税费，则土地成本为1648万元：1600×（1＋3%）×5000×2＝1648万元。
- （2）征收集体土地的土地成本
征收集体土地的土地成本一般包括下列费用。
根据《民法典》第二百四十三条和《土地管理法》第四十八条的规定，土地征收补偿费用包括下列费用：土地补偿费和安置补助费、农村村民住宅补偿费用、其他地上附着物和青苗等补偿费用、被征地农民社会保障费用、相关税费[新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）、耕地开垦费（占用耕地的）、耕地占用税（占用农用地的）、政府规定的其他有关费用）]、其他相关费用（包括征收评估费、征收服务费、地上物拆除费、废弃物和渣土清运费、场地平整费、市政基础设施配套费（或大市政费）、土地使用权出让金等费用，通常结合被拆除地上物状况等具体情况，依照规定的标准和方法或采用比较法求取。）
- （3）征收国有土地上房屋的土地成本
征收国有土地上房屋的土地成本一般包括下列费用。
- ①房屋征收补偿费用
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收补偿费用包括下列费用：房屋补偿费、搬迁费对是对因征收房屋造成搬迁的补偿、临时安置费、停产停业损失补偿费、相关补助和奖励。
- ②相关费用
房屋征收评估费、房屋征收服务费、政府规定的其他有关费用、其他相关费用。
- 建设成本
建设成本是取得了一定开发程度的土地（与上述土地成本对应）后，在该土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项。
- （1）前期费用：如市场调研、可行性研究、项目策划、环境影响评价、交通影响评价、工程勘察、测量、规划及建筑设计、工程造价咨询、建设工程招标等前期工作的必要支出。
- （2）建筑安装工程费：包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。其中附属工程，是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意其与下面的基础设施建设、公共服务设施建设等工程建设内容的区分，避免重复计算或漏算。
- （3）基础设施建设费：是指建筑物外墙外边线2m以外和项目红线范围内的道路、供水、排水、供电、通信、供燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。需要注意的是，要弄清这些费用是否已包含在前述土地成本中，如果已包含，则不应再计入。
- （4）公共服务设施建设费：包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园、中小学校）、医疗卫生（如卫生院）、文化体育（如文化站）、社区服务（如居委会）等非营利性公共服务设施的建设费用。对于工业类房地产开发项目，该部分费用较少发生或不发生，测算时应据实计取。同时工业类房地产开发项目中通常有较多构筑物，应注意计取构筑物等的建设费用。在实际中，构筑物的建设费用可计入附属工程建设费，也可计入公共服务设施建设费，但不应重复计算或漏算。
- （5）其他工程费：包括工程监理费、工程检测费、竣工验收费等。
- （6）开发期间税费：包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如城市基础设施配套费、绿化建设费、人防工程费、水电增容费等。
在估价实践中，有时需要把上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本，或者在单纯土地开发的情况下采用成本法测算土地价格时，仅有土地开发成本。在这种情况下，首先应界定土地和建筑物的财产范围（主要是对实物状况进行划分），即房地产实物状况中哪些属于土地的财产范围，哪些属于建筑物的财产范围，再将其相应的建设成本归入土地开发成本和建筑物建设成本，做到对建设成本的划分既不剩余，也不重复。一般可将基础设施建设费归入土地开发成本，建筑安装工程费归入建筑物建设成本；公共服务设施建设费视土地开发程度、地块大小、周边公共服务设施完备程度等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本，或者在两者之间进行合理分配；前期费用等其他费用一般在两者之间进行合理分配。
- 管理费用
管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。管理费用可根据以往房地产开发项目的相关资料，归结为土地成本与建设成本之和的一定比例，实际估价中可按该比例（比如3%〜4%）来测算，同时需注意管理费用中的某些支出与项目的正常建设期有关。
- 销售费用
销售费用也称为销售成本，是销售（预售或现售）所建成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房（或样板间）建设费、销售人员费用或销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照所建成的房地产价格的一定比例（比如3%〜5%）来测算。
- 投资利息
投资利息与财务费用或融资成本不同，是在房地产开发建设完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的正常利息，而不只是借款部分的正常利息，也不是借款部分的实际利息支出和相关手续费等。因此，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用的资金来源，不论是借贷还是自有的，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即考虑资金的机会成本。此外，从估价的角度来看，为了使评估价值客观合理，需把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润，通常也不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资成本等的影响。但是，如果是评估投资价值，则通常为财务费用或融资成本，而不是投资利息。
计算投资利息需要把握下列5个方面。
- （1）应计息项目：包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。
- （2）计息周期：是计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月等，通常为年。精确的投资利息计算，要求计息周期为月、季或半年。
- （3）计息期：也称为计息周期数。为了确定每项费用的计息期，需先测算整个房地产开发项目的建设期。建设期也称为开发期或开发周期，在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期。
现实中由于受某些特殊因素的影响，建设期可能延长。例如，取得土地中遇到“钉子户”，基础工程开挖中发现重要的文物或污染物，施工中遇到极端恶劣天气、重污染天气、重大活动保障、某些建筑材料和工程设备不能按时供货、原计划筹措的资金不能按时到位、劳资纠纷、政治经济形势突变等一系列因素，都可能影响项目进展甚至导致停工，使建设期延长。由于建设期延长，房地产开发企业一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在测算建设期时通常不予考虑。
建设期还可以采用类似于比较法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整来求取。例如，测算某幢旧写字楼现在的建设期，已知目前建设类似的新写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则该旧写字楼的建设期为24个月。
有了建设期之后，便可估计土地成本、建设成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时间及相应金额。土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（在此假设为现在）的正常水平来测算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来测算。
- （4）计息方式：计算投资利息有单利和复利两种。
单利计息是每个计息期均按原始本金计算利息，即只有原始本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。复利计息，是以上一个计息期的利息加上本金为基数，计算当期的利息。
- （5）利率：投资利息计算中的利率通常采用价值时点的类似房地产开发贷款的正常或一般、平均利率（而非房地产开发企业或开发项目的个别利率或实际利率）。
- 销售税费
销售税费是销售所建成的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费，可分为下列两类。
- （1）销售税金及附加，如增值税、城市维护建设税和教育费附加，通常简称“两税一费”。
- （2）其他销售税费，如印花税。
销售税费如“两税一费”，一般是按照售价的一定比例收取的。因此，销售税费通常按照所建成的房地产价格的一定比例来测算。
- 开发利润
测算开发利润时应掌握下列几点。
- （1）开发利润是房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑企业的利润。建筑企业的利润已包含在建筑安装工程费等建设工程费用中。
- （2）开发利润是该类房地产开发项目在正常情况下房地产开发企业所能获得的利润（平均利润或正常利润），而不是个别房地产开发企业期望获得或实际获得的利润。现实中的开发利润是结果，即由销售收入（售价）减去各项成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是最后需要求取的未知数，开发利润则是在售价之前就要测算出的已知数。
- （3）开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的税前利润或毛利润，即：
开发利润＝所建成的房地产价格－土地成本－建设成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费
开发利润之所以为税前利润，是为了与不含应由卖方缴纳的土地增值税、企 业所得税的销售税费的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润。
- （4）开发利润通常按照一定基数乘以相应的房地产开发利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的房地产开发利润率主要有下列4种。
- ①直接成本利润率
计算基数＝土地成本＋建设成本
- ②投资利润率
计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用
- ③成本利润率
计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息
- ④销售利润率
计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售 税费＋开发利润＝所建成的房地产价格
- （5）开发利润率通常是通过调查同一市场上许多类似房地产开发项目的平均利润率得到的，并应根据不同类型房地产开发项目的投资风险的不同而有所不同。一般来说，商业用房地产开发项目的开发经营中不确定因素较多，投资风险 较大，开发利润率应相对较高；普通商品住宅开发项目的开发经营中不确定因素 较少，投资风险较小，开发利润率应相对较低。
- （6）开发利润率可分为总利润率和年均利润率，两者的关系为：
总利润率＝年均利润率×项目开发期
- 作者:richfan
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